Pärast 1. märtsi tehtud ostu-müügileping pole notari kinnituseta kehtiv.

Kinnistamata korteri ost-müük pole keelatud ka pärast 1. märtsi, kuid omanikuks saab ostja alles pärast kinnistamistoimingute lõppu ja notari juures käimist.

Nii lubab seadusemuudatuse eelnõu, mis ütleb ka seda, et kui ühistu liikmel pole raha kinnistamistoimingute eest tasuda või võimalik kätte saada, siis kinnistamine pooleli ei jää.

Alati võib öelda, et inimesed on ise süüdi ja pole õigel ajal asju ajanud. “Olen ühistus pärast sissekolimist selle kohta kõvasti lärmi teinud. Kolmandik inimesi on venelased ja polnud kuulnudki kinnistamise nõudest,” sõnas Mart.

Korteriühistu Liivalaia 29 esimees Herbert Valter ütles, et ühistul on korteriomandi seadmine pooleli. Toimetanud on ta aga selle nimel juba ligi neli aastat, kuna majas on kauplus ja ühest mitteeluruumist sai vahepeal eluruum. Korterite omanikud on ilma peal laiali, osal olemas kaasomanikud, vajalike dokumentide kokkusaamine on seega nõudnud väga palju aega. “Meie oleme kindlasti erandid, ei usu, et teistel kinnistamine nii kaua aega võtaks,” märkis ta.

üsna pea peaks aga asjaajamine lihtsustuma. Eelmisel nädalal kiitis valitsus heaks asjaõigusseaduse rakendamise seaduse ja riigilõivuseaduse muutmise seaduse eelnõu, millega üritatakse seda laadi probleeme leevendada, luues kaasomanikele omavaheliste vaidluste lahendamiseks lihtsustatud korra.

üks eelnõu koostajaid, justiitsministeeriumi eraõigustalituse juhataja Kaupo Paal selgitas, et seadusemuudatused lubaksid siis ka pärast 1. märtsi kinnistamata maal asuva ehitise või selle osa notariaalse müügilepingu sõlmida, kuid enne kinnistamist ei saa ehitise omandiõigust kolmandale isikule üle kanda.
“Kuid nii müügileping kui ka hilisem omandiõiguse ülekandmine peavad olema kindlasti sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, vastasel korral sellised lepingud ei kehti,” rõhutas Paal.

On maju, kus kinnistamine seisab selle taga, et ühed naabrid on passiivsed ja teised jälle ei taha naabrite eest maksta. Kui ehitise kaasomanik ei tasu maa tagastamisega või erastamisega seotud kulutusi või maa ostuhinda, siis võib need kulutused kanda või maa ostuhinna tasuda teine ehitise kaasomanik. Mõistagi on siis viimasel õigus tehtud kulutused tagasi nõuda.

Praktikas seisab osa majade kinnistamine vahel ka selle taga, et üks kaasomanikest on surnud ja pärimismenetlust ei ole veel läbi viidud. Siis võib kinnistusraamatusse kanda surnud isiku.

Ka majandus- ja kommunikatsiooniministeerium on ette valmistanud eluruumide erastamise seaduse muutmise ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu.

õigus ei lõpe
Inimesi, kel veel korter, maja või majaosa kinnistamata, võib olla ligi 20 000.
Kindlasti ei tähenda aga 2006. aasta 1. märts seda, et kellegi vallasasjast elamu omandiõigus lõpeb ehk see ei kuulu kellelegi ning seda ei saa müüa-vahetada-kinkida-pärida. Vallasasjana olevat ehitist müüa või pantida sooviv omanik peab esmalt ehitisaluse maa kinnistama, alles seejärel saab seda teha. Kinnistamisele kuluv aeg võib aga olla vähemalt pool aastat.

Vallasasja tagatisel laenu ei saa

Balti Investeeringute Grupi Pank AS on vallasvara tagatisel kuni viimase ajani laenu andnud, kuid sealjuures ikkagi jälginud, millises seisus on korteriomandite moodustamine, kas kinnistamiseks vajalikud dokumendid on esitatud, kas kinnistamist on takistanud mingid õiguslikud vaidlused või on tegemist lihtsalt omanike hooletusega. Otseseid eritingimusi kliendile või laenutingimustele sealjuures seatud pole.
Krediidivaldkonna juhi Veiko Kandla sõnul pärast 1. märtsi BIG-ist vallasasja tagatisel reeglina laenu ei saa.

“Erandi võiksime teha juhul, kui kinnistamine on lõppjärgus ja hüpoteegi kandmine kohe avatavasse registriossa on võimalik,” selgitas ta.
Sampo panga turundusdirektor Ranno Pajuri ütles, et pank ei ole viimasel ajal enam vallasvara laenu tagatisena aktsepteerinud.
Varasemal ajal antud vallasvara tagatistel laenude osas on enamik tänaseks juba kinnisvaraks ümber vormistatud. üksikute klientidega töö veel käib.
Pärast 1. märtsi ei tunnista aga Sampo pank enam mingil juhul vallasvara laenu tagatisena.

Kaasomanikul õigus toimingud ise teha
Kui üks kaasomandis oleva ehitise kaasomanikest ei tee kinnistamiseks vajalikke toiminguid või ei tasu maa ostuhinda, siis võib mõni muu ehitise kaasomanikest need vajalikud toimingud ise teha. Sellisel juhul võib kaasomanik nõuda tehtud vajalike kulutuste hüvitamist.
Kui üks ehitise kaasomanikest on surnud ja pärimismenetlust ei ole veel läbi viidud, siis võib kinnistusraamatusse kanda surnud isiku. Sellisel juhul kantakse pärijad surnud isiku asemele pärast pärimismenetlust.
Ehitise kaasomanik, sealhulgas korteri omanik võib pöörduda kohtusse kinnistamist takistavate probleemide lahendamiseks. Sellisel juhul lahendatakse vaidlus hagita menetluses. Riigilõiv on sellise avalduse esitamise eest 200 krooni.

Pärida saab
Notar vormistab
Pärimisõigus on tagatud. Pärast 1. märtsi saab teha selliseid kaasomanikevahelisi tehinguid, mis on vajalikud kinnistamist takistavate probleemide lahendamiseks. See tähendab, et juhul kui kaasomanikud suudavad järsku ka ilma kohtuta eespool kirjeldatud probleemide lahendamises kokku leppida, siis võivad nad oma kokkuleppe notari juures ikkagi ära vormistada.
Teatud juhtudel ei ole vaja kinnistamiseks kõikidel kaasomanikel notari juurde minna.
Kohalikele omavalitsustele pannakse kohustus esitada kinnistamisavaldus igal juhul, kui vähemalt üks korteriomanik seda nõuab.
Juhul kui korteriomanik ei ole tasunud maa väljaostuhinda, kantakse tasumata hind kinnistusraamatusse avalik-õigusliku reaalkoormatisena, kuid selliseks kandeks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut.

Ka osade suhtes
Pööning ja kelder
Nii eluruumide erastamisel, elamute tagastamisel omandireformi käigus kui ka kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamisel saab reformitoimingud lõpule viia ehitiste, nende osade ja eluruumide kui vallasasjade suhtes ning elamu või selle osa vallasasjana võõrandamise keeld rakendub alles pärast seda.
Eelnõu sätted reguleerivad kaasomandis oleva pööningu või keldrikorruse väljaehitamist.

Allikas: justiitsministeerium, majandus- ja kommunikatsiooniministeerium