meil võeti üldkoosolekul otsus vastu, et kütte sisse/välja lülitamiseks tehakse küsitlus ja tegutsetakse vastavalt sellele.
Selge oli see, et aprilli ajutine soe püsima ei jää.
Suur oli meie üllatus, kui haldusfirma lülitas kütte välja 29. aprillil ilma isegi juhatust teavitamata.
Ega haldusfirma sellega kasumit saa, sest maja maksab ikka näidu järgi, aga solvav oli see küll, kui üks haldusfirma santehnik otsustab, kas majas küte toimib või ei.
Statistika:Postitatud Postitas doris — 05 Juun 2011 17:24
]]>
Kui räägime,et toas on +16 kraadi ja istume joped seljas, siis ütleb haldur:"Et kütteperiood on läbi ja pange rohkem riideid selga!"
Ma ei tea... aga üldkoosolekul võeti vastu otsus, et kütmisel kevadel lõpetamisel ja sügisel septembris tuleb jälgida välistemperatuuri +10 kraadi.Kui langeb sellest alla poole, tuleb lülitada sisse küte.
Statistika:Postitatud Postitas rewa2 — 01 Juun 2011 07:33
]]>
07.02.2011 00:00
Maja eest hoolitsemise üleandmine haldusfirmale võib korteriühistu liikmetele olla küll mugavam, kuid probleemid tekivad kontrolliga ühistu raha kasutamise ja lubatud tööde teostamise üle.
Suhteliselt vähe on võimalusi hooldusfirma tegevust mõjutada.
Korteriühistu "Asunduse 9" esimees Kai Tisler
Korteriühistu "Asunduse 9" lõpetas mullu septembris üle kümne aasta kestnud koostöö senise hooldusfirmaga. Ühistu esimehe Kai Tisleri sõnul oli hooldusfirma käes täispakett - ühistule osutati kõiki teenuseid alates raamatupidamisest ja avariiteenistusest kuni suuremate remonttöödeni välja. Tisleri kinnitusel raamatupidamise ja avariiteenusega probleeme ei olnud. Probleeme tekitas aga maja hooldamine ning remont. Mitmed tööd, mida hooldusfirma majanduskava kohaselt pidi tegema, jäeti tihti tegemata, ütles Tisler. "Veel keerulisem oli tehtu kontrollimine," nentis ta.
Eriti teravaks läks hooldusfirmaga suhe, kui ette võeti maja rõdude renoveerimine. See päädis haldaja ja majaelanike vahelise kohtuprotsessiga. Ebaselgeks jäi ka renoveerimiseks võetud pangalaenu kasutamine.
Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige Urmas Mardi ütles, et tema veendumusel on majale kõige parem haldaja korteriühistu ise. Ühistu juhtkonda kuuluvad reeglina maja elanikud ja just nemad on kõige rohkem huvitatud oma maja parimast käekäigust ning on ka liikmetele kättesaadavad ja neile teada.
ASi Arco Vara Kinnisvarabüroo haldusosakonna juhataja Joel Soomer on teisel arvamusel. Tema sõnul kuuluvad korteriühistute juhatusse enamasti tegusad ja hõivatud inimesed, kellel napib igapäevaselt aega ühistuga tegeleda. Haldusfirmas on aga koolitatud ja atesteeritud inimesed, kel reeglina suuremad kogemused ja teadmised kui ühistu juhatuse liikmetel. Samuti on tema väitel haldusfirmadel reeglina palju koostööpartnereid, kellelt tellida teenuseid n-ö hulgihindadega.
Kai Tisler nentis küll, et nendel kujunes koostöö haldusfirmaga pigem valikuvõimalusi pärssivaks. Hooldusfirma pakub välja tööd ja tegijad ning korteriomanikel pole muud võimalust kui heaks kiita või tagasi lükata, räägib ta. "Suhteliselt vähe on võimalusi hooldusfirma tegevust mõjutada," ütles Tisler. Iseseisva ühistu puhul on aga tema väitel rohkem võimalusi leida lahendus, mis rahuldaks võimalikult paljusid korteriomanikke.
"Asunduse 9" ühistu otsustas proovida ise hakkama saada. Sisse ostetakse raamatupidamisteenus ühistutele spetsialiseerunud firmast, samuti sõlmiti OÜga CityHaldus avariiteenuste osutamise leping.
Maja olgu korras, tegija pole ostjale oluline
Kinnisvarafirmad kinnitavad, et korteri turuväärtuse jaoks ei ole vahet, kas majas korraldab tegevusi haldusfirma või üritavad majaelanikud ise hakkama saada.
"Otseselt korteri hinda ühistu poolt valitud valitsemisviis ei mõjuta," lubas 1Partner Kinnisvara juhatuse esimees Martin Vahter.
"Kui korteri trepikojad on renoveeritud, fassaad korrastatud ning maja ümbrus heakorrastatud, on korteri hind ka kõrgem, sõltumata valitsemise liigist," lisas Vahter.
Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus ütleb, et ostjate silmis on eelistatud renoveeritud ja hooldatud majad.
Vanemale kortermajale annab Lauguse sõnul lisaväärtust, kui fassaad on värskendatud, majal uus katus, paigaldatud turvauksed. Ostja tunneb huvi ka hoone sisemiste parenduste vastu.
Lisaväärtust annab kui trepikoda on korrastatud ja torustikud ning elektrisüsteem uuendatud.
Pole niivõrd oluline, kas nende tööde korraldamisega on hakkama saanud initsiatiivikad ja ettevõtlikud ühistu enda inimesed või ostetakse teenus sisse, ütles Laugus.
Hooldusfirma ei riski investeerida
Just ulatuslike renoveerimistöödega võibki korteriühistu "Asunduse 9" esimehe Kai Tisleri sõnul tekkida probleeme.
Hooldusfirma ei ole kuigivõrd huvitatud vana maja renoveerimisest. See nõuab suuri investeeringuid ning on korterelamu puhul seotud riskiga, eriti siis, kui töid finantseeritakse pangalaenuga, selgitas Tisler.
Isegi kui praegu maksavad kõik elanikud korrektselt, võivad 10-15 aasta jooksul elanikud vahetuda. Kas aga ka uued elanikud on korrektse maksekäitumisega, on väga raske ette prognoosida, arutles Tisler.
Üks küsimus
Kuidas vältida haldusfirma kätte usaldatud ühistu raha mittesihipärast kasutamist?
Urmas Mardi
Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige
Mina soovitan vee, kütte, elektri ja prügiteenuse jätta kindlalt ühistu kätte ja arveldada otse ühistu kaudu. Haldajale ei tasu anda maksete vahendamise õigust. Need on väga suured summad ja ei ole vaja ahvatlusi.
Skeem võiks välja näha selliselt, et kommunaalettevõtte edastab arve ühistu juhatusele, raamatupidaja jagab arved ühistu liikmete vahel laiali ja liikmed tasuvad ettenähtud summad ühistu arveldusarvele.
Edasi tasub ühistu juhatus või raamatupidaja otse kommunaalettevõttele. Samuti on võimalik teha ühistul ja kommunaalettevõttel otsekorraldusleping, kui vastastikune usaldus on saavutatud.
Joel Soomer
ASi Arco Vara Kinnisvarabüroo haldusosakonna juhataja
Kõik maksed sooritatakse ühistu kontode kaudu. Haldusfirmal on kontole ainult juurdepääs.
Ühistu saab sel moel asjadel silma peal hoida. Kõik mitteregulaarsed maksed (avariid, remondid jms) kooskõlastatakse iga kord ühistu juhatusega eraldi.
Pane tähele
Haldusfirmat vali hoolega
Võta pakkumised vähemalt kolmelt firmalt
uuri ettevõtte ajalugu ja tuntust, vaata kodulehte
Uuri teiste klientide kogemust
Vaata firma likviidsust äriregistrist
Kontrolli maksedistsipliini Krediidiinfost
eelista Eesti Kinnisvarahaldajate ja -hooldajate Liidu atesteerituid ja koolitatuid
liigväike teenuse hinnapakkumine on ohu märk, näitab soovi iga hinna eest klienti võita
sõlmi korrektne leping
Võrdlus
Isetegemine versus haldaja kasutamine
Ühistu haldab maja ise
Pluss - Motiveeritus. Elanikel on maja hea käekäigu vastu suurim huvi
Miinus - Aeg. Ühistu juhatusel on vaja tegeleda ka oma igapäevase tööga
Ühistu palkab haldaja
Pluss - Mugavus. Kui majas ei ole inimesi, kes viitsiks ja tahaks ühistu juhtimisega tegelda, on lihtsam kogu asjaajamine hooldusfirmale anda
Pluss - Aeg. Haldusfirma tegeleb igapäevaselt ühistute haldusküsimustega
Pluss - Kompetents. Atesteeritud halduritel on ühistu haldusküsimustega tegelemiseks suuremad kogemused ja teadmised kui ühistu elanikel
Pluss - Operatiivsus. Ühistu juhatus ei pea tegelema pisiprobleemidega, neid lahendab jooksvalt haldur
Miinus - Finantsrisk. Haldaja võib tema kätte usaldatud ühistu raha kasutada mittesihipäraselt
Miinus - Renoveerimistööd. Hooldusfirmal võib puududa soov teha investeeringutemahukas renoveerimine.
Statistika:Postitatud Postitas Roland66 — 05 Mai 2011 20:33
]]>
Kui haldusteenus tähendab kortermaja korrashoiu juhtimist, siis hooldusteenus vajalike hooldustööde kavandamist ja tegemist. Iga elamu on üks terviksüsteem või firma elanikud oma murede, soovide ja vajadustega on nagu töötajad. Firma funktsioneerimiseks peab keegi seda juhtima see on majahaldur. Hoolduse käigus tehakse kindlaks süsteemi üksikute lülide seisukord ja vastavalt sellele koostatakse tegevuskava.
Majahaldur kuulab ära elanike soovid ja vajadused, arvestab välja reaalsed võimalused, koostab tegevuskava ja tegutseb vastavalt sellele haldur on nagu firma tegevjuht, kes tegutseb vastavalt nõukogu ja omanike (elanike) otsustele.
Tihti puuduvad korteriühistu juhatusel haldamiskogemused, samuti puudub selleks vajalik aeg ning mõne aja möödudes avastatakse, et see tegevus on väga tülikas ja aeganõudev, heakorratööde korraldamine on ebamugav ja närvesööv, remonttööd nõuavad järelevalvet ja palju tähelepanu.
Haldusteenus tähendab sisuliselt objekti tegevjuhtimist ja administreerimist. Selle teenuse oskuslikul korraldamisel optimeeritakse kulude ja tulude suhe ning seeläbi kasvab omaniku vara väärtus. Omanik saab oskuslikku, kvalifitseeritud ja asjatundlikku teenust ning võidab nii rahas kui ka ajas.
Haldusteenuse hinnatase erinevate haldusfirmade seas on üsna erinev. Kinnisvara haldusteenuse hind sõltub paljuski hoone kasutusotstarbest kas maja on elamu, ärihoone või laohoone teenuste hulgast ning mahust, mis on vajalikud hoone normaalseks kasutamiseks ning seadusest tulenevatest nõuetest.
Haldusteenuse hinda ei ole võimalik üheselt öelda, vaid see koostatakse igale objektile eraldi, lähtudes sellest, missugust töömahtu haldurilt soovitakse. Olulist rolli mängib näiteks see, kas tegemist on uue või vana majaga. Maja kui terviksüsteem koosneb väga paljudest spetsiifilistest detailidest ja lülidest.
Et kogu süsteem funktsioneeriks, vajavad üksikud detailid ja lülid perioodilist ülevaatust, et süsteemis kui tervikus ei tekiks häireid. Hoolduse käigus tehakse kindlaks süsteemi üksikute lülide seisukord ja vastavalt sellele koostatakse tegevuskava, mis tagab terviku häireteta töö.
Hoolduse põhisisuks on objekti ettenähtud sagedusega regulaarne ülevaatus, selle seisundi hindamine ning selle alusel järgnevalt vajalike tehnohooldustööde kavandamine. See tagab hoonele pika eluea ning meeldiva välimuse. Hooldusteenust pakutakse haldusteenuse olemasolul objekti halduri järelvalve all, millega saab garanteerida tööde kvaliteetse tegemise ja sedakaudu ka omanike rahulolu. Hooldusteenuse hind sõltub sellest, kas tegemist on objekti visuaalse vaatlemisega või teostatakse objektil juba töid ja kulutatakse materjale.
Majahaldur tegeleb maja juhtimise ja administreerimisega objekti esmane ülevaatus ja kaardistamine, majanduskava koostamine ning edaspidise täitmise jälgimine
korteriühistu üldkoosoleku korraldamine üks kord aastas korteriühistu juhatuse koosoleku korraldamine vähemalt neli korda aastas kulude-tulude, tegevuste ja võlglaste aruande esitamine korteriühistu juhatusele kokkulepitud sagedusel
lepingute sõlmimise korraldamine või sõlmimine (volituste olemasolul) ning teenuse kvaliteedi kontroll elamu remondikava koostamine elamu tehnilise ülevaatuse käigus selgunud vajalike remonditööde kirjeldamine, tööde esialgse eelarve koostamine ja soovitusliku tööde järjekorra esitamine hoolduseks ja remondiks võistupakkumiste korraldamine remonttööde ja järelevalve organiseerimine remonttööde rahastamise korraldus ja nõustamine laenu saamisel nõustamine majakarbi kindlustamisel majaelanike kirjalikele avaldustele vastamine kahe nädala jooksul Hooldusteenuse alla kuuluvad alljärgnevad teenused arvestite näitude võtmine ja edastamine katuste, fassaadide, akende ja välisuste, küttesüsteemi, veevarustuse, kanalisatsioonisüsteemi, elektrisüsteemi ja erisüsteemide tehnohooldus
Allikas: BREM Kinnisvarahooldus
Statistika:Postitatud Postitas Roland66 — 05 Mai 2011 20:18
]]>
Statistika:Postitatud Postitas volvo — 05 Mai 2011 17:15
]]>
Kuu lõpul näitude lugemine, arvestite kontroll ja arvete kontroll.
Aruandlus juhatusele ja registreerimistoimingud, remonttööde organiseerimine, el.lampide vahetus.
KÜ juhatus on kolme liikmeline ja esimeest polevat vaja. KÜ juhib haldushirma juhtivspetsilist 24/7 E-R kell 9-16.00
Statistika:Postitatud Postitas rewa2 — 05 Mai 2011 15:18
]]>
Kuna tegemist suht uue majaga, siis vaikselt koorub jamasid. Kasutusloa väljastanud iskule tahaks ka miskit krõbedat öelda. On suheldud natukene ehitusfirma omanikega ja selgunud loa väljastamise vorm. Hea kui spetsialist kohalgi käinud on. Kõik toimub paberi peal.
Aga tuleb leppida reaalsusega ja teha täiendavaid kulutusi ja õppida- õppida ja veelkord õppida, nagu ütles üks seltsimees. Kahjuks enamus õpivad oma vigadest.
Statistika:Postitatud Postitas hekitee10 — 01 Okt 2010 22:01
]]>
Ühisuse puhul on ju väga lihtne. Rahad kogutakse Bremi arveldusarvele ja ka arved tulevad Bremi kontorisse (leping on Bremi nimel). Majanõukogu ei pruugi neid arveid nähagi ja reeglina ta ei näegi.
Viisakamad haldusfirmad saadavad igakuu majanõukogule väljavõtted nii laekumistest, kui ka võlgnikest jne.
Juhul kui maja ei taha ühistut luua, pakutakse teha lihtsalt mingi MTÜ, et haldusfirma ja ühisuse rahad eraldi oleks. Viimasel ajal on väga popiks muutunud MTÜ-d. Näiteks MTÜ Kreegi 3 ühisus.
Ja nii ongi
Statistika:Postitatud Postitas Heino — 28 Sept 2010 07:23
]]>
Sa suisse ajad natukene neid asju sassi. Majad, kes jäävad ilma elektrist jne. ei ole ühistud - vaid ühisused ja majad, mis on Bremi omandis. KÜ kontrollib oma arveid ise.
Ega ikka ei aja. Siin ei ole tähtis, kas see maja toimib ühisusena või on ühistu, vaid see, et ta kasutab haldusfirmat majandamisel (s.h kom.teenuste vahendamine) ja puuduvad isikud (KÜ-l juhatus ja ühisusel majavanem), kes aktiivselt suhtleksid haldusfirmaga. Tähtsus pole ka firma nimel vaid haldusfirma tegevusel kui kom.teenuste vahendajana tegutsemise põhimõtetel.On haldusfirmasid, kellele KÜ või ühisus on andnud kõik õigused (s.h ostuarvete tasumine internetipangas) ja ise korraldavad vaid ühe üldkoosoleku aastas, et aruannet kinnitada. Samas koguvad elanikelt raha, kuid jätavad tarnijatele tasumata (nt. majas palju võlgnike, kellega haldusfirma ei tegele ja juhatus ka ei tea/ei taha tegeleda). Keegi pole ju midagi varastanud aga raha pole ka tarnijatele maksmiseks - seega reaalne oht jääda soojata ja veeta ning kui KÜ vahendab elektrit, siis ka ilma elektrita. Seda on juhtunud küll.
Statistika:Postitatud Postitas suisse — 27 Sept 2010 22:44
]]>
]]>