Uue KO ja KÜS §68 ja §69 teemal paar küsimust headele kaasfoorumlastele, et kuidas nemad asjast aru saavad, või äkki teavad täpselt, mis ja kuidas.
Jutt tuleb pikk ja palun kannatust
Ütleme, et eksisteerib kahe kinnisasja majandamiseks moodustatud üks KÜ.
Juhul kui ei suudeta läbi viia kehtiva KüS §17 lõikes 2 sätestatud tingimustele üldkoosolekut (nt. ei saa kokku kummastki majast vähemalt 51% omanikke), siis lõpetatakse uue Ko ja KüS alusel olemasolev KÜ, ning TEKIVAD (hea mõiste!) kaks uut KÜ-d.
Kas need nn uued KÜ-d "tekivad" lihtsalt, ilma igasuguste uute KÜ-de asutamiskoosolekuteta, kandeavalduste esitamise ja muu sellisega? Kui jah, siis kes või mis on sellest "tekkimise" hetkest uute KÜ-de esindusõiguslik isik? Kes võib tellida KOHE nt. avarii likvideerimiseks torumehed? Kes kuidas maksab (ma eeldan, et pangakaardid ja ligipääs arveldusarvele muutuvad samast hetkest, kui kaob olemasolev juriidiline isik, samuti kehtetuks)? Kes juhib ja
vastutab?
Kas "tekkivatel" ühistutel säilib juurdepääs likvideeritud ühistu rahalistele vahenditele ja neil on ilma juhatuse või valitsejata õigus ja võimalus teostada makseid? Kui jah, siis kes on sellises juhatuseta ühistus õigustatud isik selliseid makseid sooritama ja kuidas peaks nägema välja "ühest pajast" maksete teostamine kahe uue erineva "tekkinud" ühistu poolt? Või kui üheks hetkeks on suudetud rahalised vahedid ära jagada (samas, kes organiseerib revisjonid ja auditid, kui olemasoleva ühistu tegevus lõpetatakse sunniviisiliselt ?), siis kes on nt. "tekkinud" juhatusteta KÜ-des esindusõiguslikud isikud, kes on pädevad avama alustuseks kasvõi pangas uusi arvelduskontosid?
Kellele peab vana KÜ juhatus üle andma varad ja dokumentatsiooni?
Kas KoKüS §66 ja §68 alusel lõpetatud KÜ valitud revisjonikomisjon on pärast KÜ automaatset likvideerimist jätkuvalt õiguslikult pädev jätkama tööd ja jätkuvalt endiste volitustega?
Aga eelmise KÜ üldkoosoleku poolt valitud usaldusisik? Milline on tema õiguslik seisund nendes "tekkinud" KÜ-des pärast uute KÜ-de "iseeneselikku tekkimist"?
Mis saab kehtivatest juhatuse liikme(te) käsunduslepingutest (sisaldab poolte poolt võetud kohustusi), mille lõppemise aeg on pikem, kui §66 ja §68 alusel KÜ likvideerimise kuupäev? Lõpetavad kehtivuse (ja lõppevad ka mõlema osapoole kohustused?) mõlema osapoole jaoks automaatselt pärast vana KÜ likvideerimist?
Kui olemasoleva KÜ tegevus lõpetatakse, siis lõppevad ka olemasoleva juhatuse volitused, vastutus(?), esindusõigus ja tegevus. Samuti muutuvad kehtetuks näiteks olemasoleva KÜ põhikiri ja kodukord, ning muud vana KÜ tööd reguleerivad KÜ aktid. Uus KoKüS lubab eksisteerida ka ilma põhikirjata. On räägitud, et uus KoKüS võimaldab KÜ-l eksisteerida lausa ka ilma juhatuseta. Et siis võib KÜ-d esindada ka valitseja (§26 : "Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (edaspidi valitseja).")
Kust selline "valitseja" ühele uuele "tekkivale" KÜ-le tekib? Kelle või mille otsusega?
Samas on uue KoKüS § 24 sõnastatud selliselt, et võib aru saada, justkui KÜ-l
siiski peab olema juhatus ja see võib mitte olla üksnes juhul, kui korteriomandeid on kuni 10 ja/või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule.
§24lg3: "(3)
Korteriühistul ei pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule."
Et siis siit ma järeldan üheselt, et juhatust ei pea olema üksnes juhul, kui korteriomandeid on kuni kümme või kui kõik korteriomandid on ühe isiku omad. Kui korteriomandeid on aga üle 10-ne või kõik korteriomandid ei ole ühe isiku omad, siis peab olema KÜ-l ka juhatus. Saan ma õigesti aru?
Mis saab aga siis, kui uus "tekitatud" KÜ ei suuda juhatuse valimiseks kokku saada üldkoosoleku kvoorumit vastavalt KüS ja MTÜs (ükskõik siis, mida vana põhikiri üldkoosolekute pidamise kohta sisaldas ja võimaldas, sest see enam ei kehti), mis on ülimalt tõenäoline, kui juba ei saadud üldkoosolekut kokku, et hääletada, kas jätkata kahe kinnisasjaga ühes ühistus või mitte?
Kui pole juhatust, siis kes leiab ja sõlmib lepingud nn uue "valitsejaga"?
Järgmine küsimus puudutab olemasoleva ühistu kui juriidilise isiku poolt sõlmitud erinevaid lepinguid teiste jur. ja füüs.isikutega. Nii tarnijatega (elekter, vesi, soojus, jäätmed jne), kui ka töölepinguid (koristaja, elektrik vms).
Kas uued "tekkivad" KÜ-d peavad üle võtma olemasolevad töölepingutega tööle võetud isikud? Kas "tekkivad" KÜ-d peavad tarnijatega sõlmima uued teenuste lepingud? Kui jah, siis kuidas jagada ühte koristajat vms töölist kahe uue "tekkiva" KÜ vahel? Kui ei, siis kes, kuidas ja milliste võimalike tagajärgedega need töölepingud lõpetab?
Kas uued "tekkivad" KÜ-d peavad sõlmima uued teenuste ja tarnelepingud teenusteosutajatega? Kui jah, siis uue juhatuse puudumisel kes need lepingud sõlmib? Kui ei, siis kas likvideeritud KÜ poolt kokku lepitud tingimused hakkavad automaatselt kehtima mõlema uue "tekitatava" KÜ suhtes?
Järgmine küsimus puudutab erinevaid pooleliolevaid asju ja tegevusi.
Kui olemasolev KÜ on enda, kui jur.isiku nimel pöördunud kohtusse hagiga, siis kuidas jätkub hagimenetlus kohtus, kui hagija tegevus on lõpetatud enne menetluse lõpetamist ja "tekkinud" on kaks uut KÜ-d?
Kui olemasolev kohtumäärus ja/või otsus (nt. võlglaselt raha sisse nõudes) annab õiguse likvideeritud KÜ-le pöörduda kohtutäituri poole täitemenetluse alustamiseks, siis kas ja kuidas saavad uued tekkivad KÜ-d (eriti ilma juhatuseta) likvideeritud KÜ nimel esitada näiteks avaldust kohtutäiturile?
Kui olemasolev KÜ on sõlminud (pikaajalised)lepingud näiteks ehitustööde teostamiseks, mis on pooleli hetkel, kui olemasolev KÜ likvideeritakse, siis kes ja/või kumb "tekkinud" ühistu võtab omapoolsed lepingukohustused üle? Eriti juhul, kui leping on nt. sõlmitud kahes majas ehitustööde teostamiseks ja vana KÜ likvideerimise hetkeks on tööd lõpetatud ühes majas, kuid teises käivad (või on tehtud nt.80% ühes ja 30% teises majas - ja samas, kuidas toimub selliste protsentide hindamine ja määramine)?
Kas likvideeritud KÜ üldkoosoleku otsused teostada ühtesid või teisi töid on "tekkinud" ühistutele kohustuslikud kui: .....
a) lepinguid teenuseosutajatega pole veel sõlmitud
b) lepingud on sõlmitud, kuid töödega pole veel alustatud
c) töödega on alustatud ja on pooleli
...või mitte? Kui mitte ja lepingud on sõlmitud, kuid "tekkinud" KÜ-d ei hakka neid töid tegama, siis kes maksab võimalikud leppetrahvid?
Kuidas käituda (ja kes peab "käituma") likvideerimisele järgnevast päevast alates, kui näiteks raamatupidamise ja/või üüriarvestuse teenus on sisse ostetud? Kas teenuseosutajal on kohustus jätkata "tekkinud" KÜ-dele raamatupidamise ja üüriarvestuse teenuse osutamist samadel alustel ja tingimustel, kui likvideeritud KÜ-le? See puudutab ka muid lepinguid.
Remargi korras eelmisele lõigule lisaks:
Kui praegu n.ö "suure kliendina" mitme majaga korraga on olnud vahel võimalik välja kaubelda soodsamaid lepingutingimusi ja tasusid, siis ilmselt pärast uute KÜ-de "teket" tahab nii mõnigi lepingud üle vaadata ja tingimusi muuta.
Seda siis muidugi juhul, kui olemasolevad lepingud ei lõpeta oma kehtivust seoses olemasoleva KÜ likvideerimisega.
Mis puudutab veelkorra nende "tekkivate" KÜ-de, vana ühistu likvideerimise järgsest päevast alates, olematuid juhatusi ja nt. võimetust organiseerida (pole uusi inimesi/eestvedajaid ja vanad juhatuse liikmed ei jätka) ning kokku saada üldkoosolekut (kvoorumit) nende valimiseks....
Uus KoKüS § 70 sätestab:
"
Juhatuse ja valitseja valimise ning registrisse kandmise tähtaeg
(1) Kui korteriühistu tekib käesoleva seaduse § 66 või 68 alusel, tuleb avaldus juhatuse liikme või valitseja korteriühistute registrisse kandmiseks esitada 2018. aasta 30. juuniks. "
Mis saab siis, kui seda ei olda võimelised "tekkinud" KÜ-des tegema?
Ja kui ka lõpuks pole enam juhatust, arvepidamist ja arveldamist, tekivad võlad tarnijatele ja lõpuks kauges tulevikus kohus määrab ajutise halduri või juhatuse ajutise "asendusliikme", siis kes vastutab "tekkinud" KÜ-des vahepealsel "hallil ja segasel" ajal? Kõik omanikud võrdsetel alustel?
Tegelikud samad (või osad) küsimused võivad tekkida ka juhul, kui üldkoosolek otsustamaks, kas jätkata mitme majaga ühes ühistus, või mitte, saab küll kokku kutsutud otsustusvõimelisena, kuid otsustab jätkata eraldi ühistutena.
Kõik mõtted, arvamused ja teadmised antud teemal teretulnud.
Tervitustega
Fucs