KÜ üldkulude jagamine

[aivart]

Milline oleks, õiglane üldkulude (koridoride/välisterritooriumi koristamistasud, üldelekter, raamatupidamisteenus) jagamine korteriühistu liikmete vahel, kas korteri m2 järgi või igale korterile võrdses suuruses?
Meie majas on 2 korda üldkoosolekul hääletatud - 1 korral,üldkoosoleku otsusega iga korteri kohta võrdselt, 2 korral läks arvestus m2 peale.
Majas on 23 korteriomandit, nendest 6 on suuremate m2-ga ja nende osaks langeb üldkulust 37% ja ülejäänud 17-le korteriomandile 63%.
Kas on mingit võimalust tühistada üldkoosoleku otsus, kuna suuremate m2-ga korteriomandid ei tekita suuremaid üldkulusid-raamatupidamise teenuse tulemusena väljastatakse igakuiselt arve, mis ei ole seotud m2 arvuga, korteriomandi m2 ei tekita koridoride/territooriumi koristamiseks lisakulu, samuti ei tarbi korteriomandi m2 üldelektrit (soojasõlme töötamine, välis-/koridoride valgustus).

[pimeloom]

Paraku õiglast jaotust ei olegi. Alati on keegi, kes leiab, et kasutatav moodus ei ole õiglane.

Üldkoosoleku otsuse tühistamiseks sinu toodud argumentidel ei ole ilmselt reaalset võimalust. Üldkoosoleku otsuse saad lasta kohtus kehtetuks tunnistada vaid siis, kui üldkoosoleku läbiviimisel on rikutud seadust või KÜ põhikirja.

Majandamiskulude jagamist käsitleb KÜS § 15.1. Majandamiskulud
1) Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

[aivart]

Tänan info eest. Järelikult on ainuke võimalus teha ettepanek põhikirja muutmiseks ja esitada see üldkoosolekul hääletamiseks.

[Uutma]

Ei saa mina sellest aru, et miks inimesed arvavad, et õiglane on jaotada üldkulusid mingil muul viisil kui ruutmeetrite arvu järgi. Seadusest võiks see pügal lausa väljas olla, mis lubab põhikirjas sätestada üldkulude jaotamise printsiipe muul viisil.
Õiglane on arvesse võtta üldkulude taset korteri ostu-müügi hinna määramisel -- kui ma olen endale ostnud väiksema korteri eeldusega, et üldkuludes on minu osa väiksem, siis miks peaks kellelgi olema õigus minu õigustatud ootust eirata? Sama suurema korteri puhul.
Seni kuni ühistul on õigus üldkulude arvestuse printsiipi muuta, säilib võimalus, et kellelegi tehakse peale korteri ostu-müüki liiga.

Eelnev ei tähenda, et raamatupidajale peaks tasu maksma ruutmeetrite järgi, vaid pigem ikka tehtud töö hulga ja spetsiifika järgi.

[aivart]

Ilmselt jääb see alatiseks nii, et nii palju kui on inimesi on ka erinevaid arvamusi.
Oma kirjas tõin raamatupidamisteenuse näitena sellest et üldkulude jagamisel m2 arvu järgi on tõepoolest see olukord kus kõik korterid maksavad raamatupidaja töö eest m2 järgi-ehk teisisõnu jooksva kuu töö tulemus on korterile esitatav komm.kulude arve - mõnele korterile maksab see 10.-kr, mõnele 20.- ja mõnele 70.-kr, ehkki igale korterile esitatud arve on täpselt võrdsete ridade arvuga, samas A4 formaadis jne.
Minu jaoks taandub kogu küsimus sellele kas me peame alati toimima 1:1 seaduse järgi või õiglustunde järgi?

[Uutma]

Ilmselt jääb see alatiseks nii, et nii palju kui on inimesi on ka erinevaid arvamusi.
Oma kirjas tõin raamatupidamisteenuse näitena sellest et üldkulude jagamisel m2 arvu järgi on tõepoolest see olukord kus kõik korterid maksavad raamatupidaja töö eest m2 järgi-ehk teisisõnu jooksva kuu töö tulemus on korterile esitatav komm.kulude arve - mõnele korterile maksab see 10.-kr, mõnele 20.- ja mõnele 70.-kr, ehkki igale korterile esitatud arve on täpselt võrdsete ridade arvuga, samas A4 formaadis jne.
Minu jaoks taandub kogu küsimus sellele kas me peame alati toimima 1:1 seaduse järgi või õiglustunde järgi?

No aga seda ma väidangi, et kui Sa ostsid suurema korteri, siis on Sul õigustatud ootus, et Sult võetaksegi rohkem raha kommunaalkuludena. Kui väiksema, siis võiksid eeldada, et see ei tõuse kui arvestus käib ruutmeetri järgi. Kui seaduses oleks see asi üheselt määratletud, et nii jääbki, siis ei tohiks keegi ennast petetuna tunda kui ta korteri omandab.
Aga samas tehakse neile alati liiga, kes mingil momendil peavad hakkama lihtsalt rohkem maksma, kuna osad kaasomanikud on leidnud, et neil on piisavalt otsustusjõudu, et nõrgemaid sundida (kuigi tegelikult on nad suuremat korterit ostes arvestanud suhteliselt suuremate kulutustega).

[Thom]

Meie KÜs on see küsimus samuti olnud mitu aega päevakorras. Paraku on m2 põhjal maksmise ümbermuutmine suht võimatu, kune see vajaks põhikirja muutmist, aga viimase 10 aasta jooksul pole kordagi üldkoosolekutel osalenud üle poole KÜ liikmetest.
Teiseks on kõige suuremad kisajad meil tädid, kes elavad üksi 3-toalises korteris. Ma ei saa sellest aru, et kui inimene ei jaksa üksi seda üleval pidada, siis miks sellest 10 küünega kinni hoida. Vahetagu väiksema vastu.
Mõnede kulude osas ma võin nõustuda, et m2 põhjal maksmine pole võib-olla õiglane. Nt. see toodud raamatupidaja näide või meie pensionäride näide, et miks nemad peavad ühe A4 paberi (e kantseleitarve) eest rohkem maksma, kui 1-toalises elaja. No ega ei olegi head seletust sellele.
Kui aga asi puudutab prügi või koristamist, siis on minu argument see, et suuremas korteris teoorias elab rohkem inimesi e hüvede tarbijaid (ühisvalgustus, koristamine jne) on rohkem ning seetõttu on ka makse suurem.
Ma ei ole hetkel enda majas arvutusi teinud, et kui m2 pealt minna üle korteri-põhiseks, siis kes on rahaliselt võidusaajad ja kes kaotajad.

[pimeloom]

Minu jaoks taandub kogu küsimus sellele kas me peame alati toimima 1:1 seaduse järgi või õiglustunde järgi?

Paraku ikka seaduse järgi. Õiglustunne on inimestel erinev.

[heiki22]

Meie KÜ ka kogu aeg koosolekutel arutelu mille alusel arvestada remondifondi jne . Kahjuks seadus jätab otsustuse põhikirjale ja seal kirjas, et üldkoosoleku otsusega saab muuta nii väi naa. Lihtsalt on jube tüütu iga koosolek jälle muuta kord m2 siis teine kord jälle kindla summa peale. Ja kuna seadus ega ka põhikri seda ei keela kui tihti võib otsuseid muuta , siis muud me koosolekutel ei teegi. Kust poolt tuuled on nii ka tehakse. Ja kui kellelegi ei meeldi 1/10 elanikonnast siis tehakse ettepanek kokku kutsuda koosolek ja jälle muudame arvestust.Seaduses lihtsalt auk sees.See ei ole ainult üldkulude arvestusega vaid igasuguste KÜ koosoleku otsuste muutmine igal koosolekul. See muudab juskui KÜ juhatuse olemas olu mõtetuks. Ei saa viia ühtegi otsust täide kuna kartuses et tahetakse jälle midagi muuta 3 kuu jooksul.Kannatlikku meelt!

[k24]

Meie KÜ ka kogu aeg koosolekutel arutelu mille alusel arvestada remondifondi jne . Kahjuks seadus jätab otsustuse põhikirjale ja seal kirjas, et üldkoosoleku otsusega saab muuta nii väi naa. ....

See pidev muutmine näitab pigem juhtimisviga, kui reaalset probleemi. Heikki22, võta siis koosolekul sõna, et lõpetame selle pideva muutmise ära. Selleks sätestage kulude jagamine põhikirjas. Kuna põhjkirja pole kerge muuta, siis lõppeb see jama ära teil. Samas on KÜS § 15.1, millele pimeloom viitab on üks väga mõistlik säte. Igaüks ise otsustagu, kuidas kulu jagada.

Aivart, see m2 peale kulude jagamine on ammuilma selgeks vaieldud ja kakeldud - mitte vaid Eesti, aga ka mujal EU's nagu olen aru saanud. Suurem m2 tekitab potentsiaalselt suuremat kulu ja m2 peale jagamine on õige, õiglane jne.

[aivart]

Aivart, see m2 peale kulude jagamine on ammuilma selgeks vaieldud ja kakeldud - mitte vaid Eesti, aga ka mujal EU's nagu olen aru saanud. Suurem m2 tekitab potentsiaalselt suuremat kulu ja m2 peale jagamine on õige, õiglane jne.[/quote]

Olen ise tehnikaga tegelev ja sel alal saab hakkama loogikaga, mis paraku siin ei aita. Olen aasta jooksul kogunud infot erinevates KÜ-tes rakendatud maksustamisviiside kohta - mõnedel jagatud võrdselt korterite vahel kõik üldkulud, mõnedel osad ja mõnedel ainult m2 peale. Samas pean märkima et väiksemate m2 peal ei ela alati vähem inimesi (ka on paljudel koduloomad lisaks - mis tekitavad omakorda näit.lisaprügi) ja kui nüüd võrrelda et 50m2 korteris elab pere 2 lapsega, neil on kass ja koer ja 60m2 korteris elab üksik pensionär, siis kumb korter tekitab potensiaalselt suuremat kulu?

[lasnakas]

Õiglast jaotust, kus igaüks maksab vaid enese tekitatud kulu eest, on võimalik rakendada vaid väga väikeses KÜ-s, kus teatakse-tuntakse kõiki ja nende kombeid.
Suures majas on ainult üks võimalus, jaotada kulud korteripinna ruutmeetrite alusel. Nii mõnegi teenuse hind võib olla korterite arvust lähtudes arvestatud (raamatupidamisteenus), kuid keegi ei keela selle kuluks jaotamist ruutmeetrit alusel.
Kel suurem pind, sel kulu suurem. Lahenduseks saab olla vaid oma maja, kus maksad täpselt niipalju kui ise tarbid.
Ühismajas sõltub kulude arvestusviis enamuse otsusest.

[kris]

aivart, pensionär ei pea üksi 60m2 korteris elama. mida väiksem korter, seda väiksem peaks olema kulu. sinu näites toodud 2 lapse ja kassi-koeraga pere elab ju palju kitsamates tingimustes kui üksi 60m2 elav pensionär. mugavuse eest tuleb ka maksta ja kui ei jõua maksta, siis tuleb väiksema pinna vastu vahetada

[sirts]

Kris, kõik on õige, kuid praegusel ajal on seda väga raske teostada.

[leammj]

Mul on tehtud ühes majas kõik teenused korterile. Majas on 1 ja 2 toalised korterid. Vahetati küttesüsteem. Kõikides korterites on 3 radiaatorit. Tööd teostati võrdselt , mis ühetoalistes kui ka kehetoalistes. Üldkoosoleku otsus oli , et rem.fond võrdselt kõikide korterite peale. Ainult Hansapank seda otsust ei tunnistanud. Kuid sisemiselt me ikkagi otsustasime , et kõik kulud lähevad võrdselt korterite peale. Prügi, üldelekter, üldvesi, Rem,fond. Ainult ruutmeetrite peale on haldamine/hooldamine.

[tem]

>>> ... asjad (kas kulud m2 või korteri peale) ammugi selgeks vaieldud ...

Nõustun, et selle probleemi osas ongi võib-olla keegi endale mõnel konkreetsel juhul mingi väikese detaili ära selgeks vaielnud. Kuid nagu ütles üks vana sakslane, nimelt oli see mees vist papa Hegel - elu on rikkam kui loogika.

Seega - kui näiteks mõnes majas on korterites sarnane elamispindade strukruur kütte ja/või üldpinna seisukohalt, võib see lausaline m2 peale jagamine ju üsna kenasti toimida.

Kui aga näiteks korterid on 2,3 ja 4 või rohkema toalised (ja erinevad sedamoodi üldpinnalt 2-3 korda ja enamgi), ning mis veel hullem, - mõnel võimalikul juhul ka erineva küttesüsteemiga (a la mõnel elekter, mõnel individuaalne gaas, paljudel (gaasi või elektri)gaasi ahi suurema arvu korterite, aga mitte kõigi vastava maja korterite peale, mõnel kombineeritud variant kõigest eelnevast jne), siis oletan, ei pruugi ühtlane kõigi kulude (sh kütte) m2 peale jagamine küll mitte kuidagi olla ei õiglane ega isegi mitte vastuvõetav.

[sirts]

Huvitav küll, mis on pangal pistmist sellega, kuidas ühistu kulusid jaotab?

[Kõrvaltvaataja]

Paljud majad on läinud üle jaotussüsteemile, kus mingi osa (n. 30% summast või siis kindel summa) kõigil ühine ja ülejäänu jaotatkse vastavalt ruutmeetritele.

see päris võrdsete osade printsiip ei toimi, sest iga liigutus mis tehakse muudab ju konkreetse korteri ruutmeetri turuhinda paremaks. Seega suuremate korterite omanikud saaks selle hüve sootsamalt kätte.

jõudu lahendite otsimiselt!
Ärgem unustage, et enamus otsustab!

[Uutma]

Paljud majad on läinud üle jaotussüsteemile, kus mingi osa (n. 30% summast või siis kindel summa) kõigil ühine ja ülejäänu jaotatkse vastavalt ruutmeetritele.

Mitu?

see päris võrdsete osade printsiip ei toimi, sest iga liigutus mis tehakse muudab ju konkreetse korteri ruutmeetri turuhinda paremaks. Seega suuremate korterite omanikud saaks selle hüve sootsamalt kätte.

Kui suuremate korterite omanikud on hääletamisel vähemuses, siis on tõenäoline, et neile tehakse ükskõik millise muudatusega liiga.

Ärgem unustage, et enamus otsustab!

Selle võiks seadusandja ära keelata juba üks kord. Kui enamuses olijate häälest sõltub vähemuse korterite väärtus, siis on see ikka üks paras jama küll.
Samas kes keelab võtta korteriomandi hindamisel arvesse, et kes on konkreetses ühistus või ühisuses dominantsel positsioonil

[pimeloom]

Selle võiks seadusandja ära keelata juba üks kord.

Milline on siis sinu arvates parem ja õiglasem kriteerium otsustamiseks?

[Uutma]

Ega küsimus polegi selles, et milline on kõige õigem. Minu arvates ei peaks tohtima selliseid asju lihtsalt muuta.

[Roland66]

Lugegem, mida seadusandja on selle kohta ütelnud ja kirja pannud.
AÕS § 72. Kaasomandi valdamine ja kasutamine
(1) Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.
KÜ puhul on põhikiri kokkulepe, mille alusel asja valdame ja kasutame. Kuidas on põhikirjas kokku lepitud, nii tuleb toimida. Kui põhikiri sellist võimalust ette ei näe (s.t. kulude jaotamine korterite vahel võrdselt), tuleb kulud jaotada vastavalt osale asjast e. ruutudele. Lisaks tuleb silmas pidada mõistlikkuse printsiipi.
Paljudes KÜ-s hõigatakse välja, et jaotame võrdselt korterite vahel, kuid põhikiri selleist võimalust ette ei näe. Senini, kui kõik korteriomanikud maksavad on asi OK. Veel on üks võimalus, et kõik on otsusele alla kirjutnud, s.t. sõlmitud on uus kokkulepe. Aga kui võetakse otsus vastu KÜ liikmete üldkosolekul, siis võib ühistu liige, kellele see osus ei meeldi, kaevata otsuse kohtusse ja kohtuotsusega tühistatakse KÜ otsus. Lisaks ühistu otsuse tühistamisele lisanduvad kohtukulud ühistule, mis võivad olla 10.000 EEK, vahest rohkemgi. Edasi on probleem KÜ esimehele, et sina kaotasid kohtus, karjuvad kõige rohkem need, kes võitlesid vale otsuse eest. Et probleeme endale mitte tekitada, tehke esmalt korda põhikiri, kuid mitte keegi ei garanteeri, et kohus arvestab sellega. Tavaliselt on väiksemad korterid vähemuses ja kohus võib asuda seisukohale, et nii ei ole mõistlik ja õiglane.

[Uutma]

Aga millest Sa järeldad, et kulude jaotamise kokkulepe põhikirjas kokku peaks olema lepitud?

Muideks, mõttelise osa suurus ei ole alati võrdeline ruutude hulgaga.

[Roland66]

Iga üks omab kortermajast reaalse osa ehk oma korteri, millel on kindlad ruudud. Lisaks reaalsele osale kuulub mõtteline osa s.t. koridorid, kelder, osakene maast, katusest, otsaseintes jne jne. Seega kui sulle kuulub nt majast 1/25 osa, siis kuulub sulle ka 1/25 osa koridorist, keldrist jne. Kui ostsid korteri siis lepingus on kirjas, et sinu reaalne osa moodustab mingi murdelise osa kinnistust ja tegemist on korteriomandi ostmisega.

Vaatame, mida kirjutab seadusandja ja nimelt on Korteriühistuseaduses kirjutatud järgmist:

§ 2. Korteriühistu mõiste

(1) Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

(2) Korteriühistu käesoleva seaduse tähenduses on samuti korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine.

§ 4. Korteriühistu põhikiri
(1) Korteriühistu põhikirja võtab vastu asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või muutmise poolt peab olema rohkem kui pool häälte üldarvust.

(2) Lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord.

Koretriomandiseadus kirjutab

§ 1. Korteriomandi mõiste

(1) Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse (RT I 1993, 39, 590; 1999, 44, 509) kinnisomandi sätteid.

(2) Kaasomandi esemeks on käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.

(3) Korteriomandi esemeks olevaid ehitise reaalosa ja kaasomandi mõttelist osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada, koormata ega pärandada.
(4) Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires.

§ 2. Korteriomandi eseme reaalosa

(1) Korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.

(2) Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires.

[k24]

Aga millest Sa järeldad, et kulude jaotamise kokkulepe põhikirjas kokku peaks olema lepitud?...

See järeldub KÜS § 15 1 lõikest 1 ehk "....arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti." Seega on nii, et kui KÜ tahab kulud jagada teisiti, kui ruutmeetrile, siis peab "teisiti jagamine" põhikirjas kajastuma.