Remonditasude õiglane jaotus

[Natali]

Täna kargas üks inimene mulle turja, et meil on põhikiri ja üldkoosoleku otsused jms kõik seadusega vastuolus. Millise seadusega, ta ei öelnud. Talle olla ka jurist asja selgitanud, et temal on õigus ja ta võib KÜ kohtusse anda isegi kui soovib.

Nimelt tuleb tema arvates kõiki kogutavaid tasusid eraldi korjata, st kui on tegemist nt koridorisse puutuvaga, uksed, aknad, muu remont koridoris, siis peaks igalt korterilt võrdse summa korjama, sest iga korter kasutab nt ust ja koridori võrdselt. Ruutmeetrite järgi võib raha korjata vaid siis, kui tegemist nt katusega või välisseinte soojustamisega.

Kas nüüd siis olengi mina loll ja võime oodata kohtukutset? Mis teie targemad siin arvate ja välja pakute?

[vello12]

Iga korter ei kasuta koridori ja ust võrdselt, sest näiteks puudega isikud ei pääse nii tihti liikuma, kui nn tavalised inimesed. Väiksema IQ-ga tegelased jooksevad sihitult edasi tagasi ja kulutavad jubedamalt palju.

[Natali]

Nali naljaks, aga asi on tõsine.
Ninnakargajat võib ka puudega inimeseks lugeda, sest tööl ta vooster ei suvatse käia (ega maja heaks pole ta ka mitte grammigi midagi teinud) ja ega ta korteristki eriti väljas ei käi, ainult naine peab tal jooksma tööle ja puid tassima jne. No see selleks, aga nt ühetoalise omanik ei kuluta ju üldse koridori, sest teda pole me juba vist nii 13-15 aastat näinud.

[pimeloom]

Mina ootaks rahulikult ja huviga kohtukutset. Aga ilmselt võib seda ootama jääda, sest mis alusel kohus sellise kaebuse menetlusse võtaks.

[ennkippel]

Muidugi,seaduse järgi võib ka muudmoodi rem.fondi rahasi korjata,kui m2 alusel.Vastavalt põhikirjas kirja pandule.Meil pole põhikiri veel vastu võetud,aga seal on kirjas praegu korteri kohta ja laenu tagasimakse renoveerimisel m2 kohta.Sellega kompenseeriks suuremate korterite laenukoormust.Aga antud juhul on tegemist jälle mingi fruktiga,nagu neid kortermajades ikka kohtab.Kulutab ainult teiste närve.

[anne47]

Kui teie kogute m2 alusel ja tema arvates on see vale, siis seadus on ikkagi teie poolel.

KÜS-st: Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Seega, teistmoodi rahakogumised peab põhikirjaga sätestama (põhikirjas võib ka sätestada, et mõne kulu jagamise üle otsustab üldkoosolek).
Kuniks seda pole tehtud, on ainuõige m2 alusel.

Ootaks ka huviga seda kohtukutset.

[Uutma]

Mina olen oma majas see frukt (ennkippeli arvates ilmselt), kes nõuab just ruutmeetripõhist arvestust ja ei nõustu kulude jaotusega muul alusel hoolimata sellest, mida ÜK otsustab või põhikirja kirjutab välja arvatud juhul kui ma saan tarbimist ja kulusid olulisel määral ise mõjutada.
Riigikohtu tsiviilkolleegium on leidnud, et isegi kui põhikirja on kirjutatud mingi muu kulude jaotuse loogika, siis võib see tulenevalt asjaoludest olla vastuolus hea usu põhimõttega (sama loogika kajastub ka KOS 3 seletuskirjas). Sisuliselt on ruutmeetripõhisest arvestusest kõrvale kalduva otsuse puhul tegemist kulude veeretamisega lihtsalt ühtede korteriomanike kaelast teiste kaela.
Vt RK lahendeid:
3-2-1-116-11 p24
3-2-1-28-11 p16
3-2-1-50-11 p11

Aga soovitan igaks juhuks vaadata ka:
3-2-1-52-12 p12-13

Ehk siis minu tõlgendus siin oleks, et kui ise saan oma tarbimisharjumusi muutes kulust loobuda ilma, et see kaasomanikele probleeme põhjustaks, siis on tegemist kuluga, mida võib muul alusel põhikirjas sätestada. Prügi, raamatupidamine vms minu arvates nende kulude alla ei kuulu. (IQ pole ilmselt oma teha 12-points => vello12)

Küll on mul küsimus laiemale ringile, et kas korteri akna ees olevaid trelle, mis on sinna maja esialgse projekti järgselt paigaldatud peaks pidama kaasomandi esemeks (fassaadi osana) või reaalosa/eriomandi esemeks (kuna kasutatakse konkreetse korteriomaniku poolt ja teised mingit kasu sest ei saa). Sama küsimus rõdude piirete, korterite uste, varikatuste jms kohta.

[ennkippel]

Uutma,Sinu näited ju kohtuotsustest on küll head,aga nad ei sobi sellisel juhul,kui KÜ on põhikirjaga sätestanud teistsuguse korra,mis seadusega kooskõlas ja ka KÜ liikmete poolt aksepteeritud.Teiseks,kui Sa samastad end fruktiga,on see Sinu enda valik,ma pidasin seda küll teses kontekstis silmas.Ja m2 põhist maksmist pean ma täiesti normaalseks.

[anne47]

Küll on mul küsimus laiemale ringile, et kas korteri akna ees olevaid trelle, mis on sinna maja esialgse projekti järgselt paigaldatud peaks pidama kaasomandi esemeks (fassaadi osana) või reaalosa/eriomandi esemeks (kuna kasutatakse konkreetse korteriomaniku poolt ja teised mingit kasu sest ei saa). Sama küsimus rõdude piirete, korterite uste, varikatuste jms kohta.

Tarkpead räägivad, et kõik, mis omal ajal kortermajja kolides seal juba ees ootas (korteri aknad, trellid, korteriuksed, rõdupiirded, varikatused, radikad) on kaasomandis. Korteriomanikule kuulub vaid õhk korteris ja tapeet ning värv ja põrandapapp. Mõned kahhelkivid ka vannitoas.

Akende ja ustega aga hakati koheselt toimetama kui reaalosa esemega ehk nende vahetamiseks kaasomanike arvamust ei küsitud ja projekti järgi ei toimetatud.
Rõdupiirete vahetamisel kasseerivad ka ühistud raha üksnes rõduomanikelt.

Kaasomanike kokkuleppe asemel kehtib üldkoosolekul kõvemat häält tegeva enamuse/vähemuse arvamus omandisuhete alal.

[Uutma]

Uutma,Sinu näited ju kohtuotsustest on küll head,aga nad ei sobi sellisel juhul,kui KÜ on põhikirjaga sätestanud teistsuguse korra,mis seadusega kooskõlas ja ka KÜ liikmete poolt aksepteeritud.

Kogu jutt sellest ju ongi, et ka juhul kui KÜ on põhikirjaga sätestanud teistsuguse kulude jaotuse korra, mis on küll kooskõlas seadusega, siis võib see olla vastuolus hea usu põhimõttega (mis on omakorda seadusest tähtsam, VÕS §6 lg 2, TsÜS §138). Ehk siis see otsus pole KÜ üldkoosoleku pädevuses juhul kui mõnele omanikule sellega liiga tehtaks.[/quote]

Teiseks,kui Sa samastad end fruktiga,on see Sinu enda valik,ma pidasin seda küll teses kontekstis silmas.Ja m2 põhist maksmist pean ma täiesti normaalseks.

Ma ei samasta ennast puuviljadega. Lihtsalt Sinu postitustest kumab igalt poolt läbi, et kui keegi enamuse otsustega ei nõustu, siis on tegemist kohe fruktiga, kes asjatult teistele närvidele käib.
Mis puudutab kulude jaotust (mis on omandisuhte, mitte võlaõigussuhte küsimus), siis pean KÜS'is sätestatud m2 põhist jaotust suht jaburaks. Õnneks on KOS 3 puhul võetud aluseks KOS 2, mitte KÜS'i norm. Kahjuks ütleb seletuskiri ainult selle koha peal, et olemasolevates põhikirjades ei pea muudatusi tegema, et kulude jaotust seadusega vastavusse viia (mis on siis jaotus omandiosa suuruse järgi).

[Uutma]

Tarkpead räägivad, et kõik, mis omal ajal kortermajja kolides seal juba ees ootas (korteri aknad, trellid, korteriuksed, rõdupiirded, varikatused, radikad) on kaasomandis. Korteriomanikule kuulub vaid õhk korteris ja tapeet ning värv ja põrandapapp. Mõned kahhelkivid ka vannitoas.

Korteriomanikule kuulub ikka ka kaasomandi ese kah
Aga olin minagi veel mõned kuud tagasi sarnane tarkpea. Ilmselt mitte piisavalt tark, et hetkel asjas ei kahtleks. Ehk siis teistmoodi mõtlema on mind pannud just KOS 3's sisse toodud eriomandi mõiste. Samas kui seda praegu uuesti lugesin (KOS 3, § 4 lg 1), siis aknad ja trellid eriomandi eseme hulka tõesti nagu ei kuuluks. Aga praktikas tunduks hetkel suht jabur nõuda oma korteri akende remonti või vahetust ühistu liikmete raha eest. Samas esitas juhatuse liige mulle eile nõudmise, et ma hiljemalt mai lõpuks oma korteri akende ees olevad trellid üle värviks ja ühe natuke ripakil oleva aknakatte korda teeks, kuna "see ei tule maja väljanägemisele kasuks"

Akende ja ustega aga hakati koheselt toimetama kui reaalosa esemega ehk nende vahetamiseks kaasomanike arvamust ei küsitud ja projekti järgi ei toimetatud.
Rõdupiirete vahetamisel kasseerivad ka ühistud raha üksnes rõduomanikelt.

Teoreetiliselt oleks ju mõistlik pidada uksi ka konkreetse korteriomandi reaalosa/eriomandi eseme osaks. Loogika siis selles, et reaalosa ei või korteriomanik ka kasutada/käsutada oma äranägemise järgi kui see läheb vastuollu teiste korteriomanike õigustega.

Kaasomanike kokkuleppe asemel kehtib üldkoosolekul kõvemat häält tegeva enamuse/vähemuse arvamus omandisuhete alal.

Heh. Mulle meeldib kuidas Sa 'vähemuse' sellesse lausesse panid Tõsiselit jabur on see, et raske on aru saada, et millal peab ja millal ei pea oma õiguste kaitseks ise kohtu poole pöörduma. Tühise otsuse puhul on asi selge, aga mind häirib just see, et vastuolu seadusega ei too automaatselt kaasa KÜ otsuse tühisust.
Ühest küljest võib KÜ teha häälteenamusega otsuseid tavapärase majandamise/valitsemise piires. Aga kuna nimekiri nendest tegevustest, mis kuuluvad tavapärase valitsemise hulka pole ammendav, siis põhimõtteliselt võib KÜ üldkoosolek teha nagu igasuguseid otsuseid kui need ei kahjusta liigselt või ebaproportsionaalselt ühegi korteriomaniku õigusi/huve.

[pimeloom]

Tarkpead räägivad, et kõik, mis omal ajal kortermajja kolides seal juba ees ootas (korteri aknad, trellid, korteriuksed, rõdupiirded, varikatused, radikad) on kaasomandis. Korteriomanikule kuulub vaid õhk korteris ja tapeet ning värv ja põrandapapp. Mõned kahhelkivid ka vannitoas.

Nii repliigi korras mainiksin, et omal ajal kortermajja kolides ootas ees juba ka tapeet seintel ja papp põrandal (isegi parkett tihtipeale), värv seintel ja kahhelkivid vannitoas.

[vello12]

Kui projektis on sätestatud, et korteri uks on tule leviku tõkestamiseks siis ütleb minu mõistus, et tegu kaasomandiga. Sellise ukse isetegevuslik asendamine mingi suvalise näiteks puidust käkiga on minu mõistuse kohaselt keelatud.
Kui trellid akende ees on peamine (ainus?) võimalus mõistlike kuludega ohutuse tagamiseks korterelamus siis peaks olema kaasomandi ese. Kui aga ainult konkreetselt selles korteris elava tegelase ärevushäire ohjeldamiseks siis värvigu ise. Ja värvima peab, sest hoone väljanägemine ei tohi olla räpakas, ... meil siin Tallinnas mupsikud lendavad kohale ja kukuvad trahvitama.

[Uutma]

Väljavõtteid KOS 3 seletuskirjast:

Põhimõttelisi muudatusi võrreldes kehtiva õigusega ei toimu, säilib põhimõte, et eriomandi ese peab olema ruumiliselt piiritletud ja eraldi kasutatav hooneosa.

Seega peaks kõik KOS 3 kirjeldused eriomandi kohta kirjeldama ka praeguseid põhimõtteid.

Eriomandi esemeks võib olla ka rõdu, lodža, terrass jmt hoone osa, mis paikneb hoone välispiirdest väljaspool, kuid on piisavalt ruumiliselt piiritletud. Samas on hoone välisfassaad siiski tervikuna kaasomandi esemeks nii tehnilisest kui ka visuaalsest küljest ja seda ka siis, kui välisfassaad moodustab ühtlasi rõdu „siseseina“.

Ehk siis mu mõistus ütleb, et trellid oleks nagu kaasomandi esemeks, kuna need need olid ühesugused ja paigutatud kõikidele esimese korruse korteritele arendaja poolt (osad korteriomanikud on omadelt korteritelt need eemaldanud). Samas imelik on, et hooneregistri plaani jaoks pole need olnud nagu piisavalt olulised elemendid, et plaanil ära märkida.
Antud juhul olen trellitatud korteri omanik mina ja nende värvimise nõudja on juhatuse liige, kel on tavaks "vähe" nartsissistlik käitumine.
Lisaks ei meeldi talle maja "visuaalsest küljest" ka kuidas mul üks aknakatteriie ees seisab. Lugedes KOS3 seletuskirja jääb mulle hetkel mulje, et tal võib isegi õigus olla ... loodan, et see läheb üle.

Lõige 3 määratleb, millised hoone osad ei ole eriomandi esemeks ka siis, kui need paiknevad eriomandi eseme piires. Sellisteks hoone osadeks on näiteks korterit läbivad vee- ja kanalisatsioonitorud ning küttesüsteem. Seejuures võib veetorude puhul eristada kaasomandi ja eriomandi eset, st veetoru on kaasomandis kuni selle punktini, kus on võimalik korterisisese toru eemaldamine ilma kogu hoone veevarustust mõjutamata. Sellest punktist alates on veetoru korteriomandi eriomandi osa esemeks, st korteriomanik võib seda muuta ja kõrvaldada oma äranägemise järgi.

Samas küttesüsteemi puhul tuleb arvestada, et see on üldjuhul tervikuna kaasomandis, sh ka korteris paiknevad torud ja radiaatorid.

Viitaks nagu sellele, et mingitel juhtudel siiski pole tegemist kaasomandi osaga? Aga millistel? Ahjuküte/elektriküte??

Lõige 4 sätestab, et kõik kinnisasja osad, mis ei ole ühegi eriomandi esemeks ega kolmanda isiku omandis, kuuluvad korteriomandi kaasomandi eseme hulka, st on korteriomanike kaasomandis. Kinnisasjal paiknevad ja sellega püsivalt ühendatud asjad on üldjuhul kinnisasja olulised osad (TsÜS § 54 lg 1). Sellest põhimõttest on siiski võimalikud ka erandid (TsÜS § 54 lg 2), st kinnisasjal võivad paikneda asjad, mis kuuluvad kolmandale isikule. Korteriomandite puhul on neist kõige olulisemad rajatised, mille kaudu toimub kinnisasja varustamine vee, elektri, kütte jmt teenustega. Sellise rajatise puhul piiritleb liitumispunkt teenuse osutajale kuuluvat võrku teenuse tarbijale kuuluvast võrgust. Seejuures võivad pooled küll kokku leppida liitumispunkti asukohas (see võib paikneda nii samal kinnisasjal kui ka väljaspool seda), kuid mitte selles, milline asi on kinnisasja oluline osa. Näiteks muutub soojussõlm, mis teenib ainult ühe kinnisasja majandamise huve, pärast paigaldamist igal juhul kinnisasja oluliseks osaks.

Ehk siis lühidalt: Eriomandi ese peab olema eraldi kasutatav ja piisavalt piiritletud ruum ja selle osad.
Kõik, mis pole eriomandi esemeks või ei kuulu kolmandale isikule, on kaasomandi ese.

[lasnakas]

Aga praktikas tunduks hetkel suht jabur nõuda oma korteri akende remonti või vahetust ühistu liikmete raha eest. Samas esitas juhatuse liige mulle eile nõudmise, et ma hiljemalt mai lõpuks oma korteri akende ees olevad trellid üle värviks ja ühe natuke ripakil oleva aknakatte korda teeks, kuna "see ei tule maja väljanägemisele kasuks"

Juhatuse liige palub Sul oma akende ees olevad trellid üle värvida, ripakil aknakatte korda teha ja "lisaks ei meeldi talle maja "visuaalsest küljest" ka kuidas mul üks aknakatteriie ees seisab".
Kodu ei ole vaid korter, kus elad, vaid kogu maja ja selle ümbrus.
Kas Sa siis ise ei taha elada ilusas majas ja ilusas ümbruses? Netis kolamise asemel mine osta pintsel ja värvid ning võõpa need (ilmselt aastaid värvi mittenäinud) trellid üle. Müügil on väga häid, kauapüsivaid ja roostekindlaid värve. Aknakatte parandus ei tohiks ühel mehel küll tükki küljest võtta:)
Mhh, trellid akendel? On need rootsi kardinad nii hädavajalikud? Ise võtaksin trellid täiesti maha ja kui turvalisus väga oluline, siis laseksin paigalda läbipaistvad turva-pakettaknad, mida naljalt ei suuda keegi purustada ja pole need ka nii hirmkallid. Müüakse ka tumendatud klaasiga pakettaknaid, kust väljast sisse praktiliselt ei näe, ideaalne esimese korruse korterile.
Remontida oma aknaid KÜ rahadega? Kes see KÜ on? Elanikud ise. Kui ühed on oma aknad ise oma rahadega remontinud, siis peavad seda tegema ka teised. Oleks KÜ kõigi akende vahetuseks raha korjanud, teinuks rahaliselt sama välja, lõpptulemus sama.

[Uutma]

Lasnakas, küsimus kulude jaotuse kohta on põhimõtteline.
Ühel tõelisel mehel ei võta tükki küljest ei katuse remont, muru niitmine, lume loopimine 3m kõrgusele, umbrohu rohimine, okste lõikus, elektripaikaldise rekonstrueerimise korraldamine ega ka mitte asfaldi- ja krohvitööd. Olen jõudu ja oskusi mööda nende tegemisse täiesti tasuta ka panustanud, aga see ei ole eramu -- tegemist on kortermajaga!
Oleks olnud mul isegi sel suvel plaanis trellide värvimise töö ainult omade kuludega ette võtta. Aga antud juhul kohtleb KÜ liikmeid ebavõrdselt, kogudes osade piirete remondiks raha kõikidelt.
Paraku peavad seadusejärgselt panustama kaasomandisse korteriomanikud võrdeliselt nende omandiosa suurusega!

Mhh, trellid akendel? On need rootsi kardinad nii hädavajalikud? Ise võtaksin trellid täiesti maha ja kui turvalisus väga oluline, siis laseksin paigalda läbipaistvad turva-pakettaknad, mida naljalt ei suuda keegi purustada ja pole need ka nii hirmkallid. Müüakse ka tumendatud klaasiga pakettaknaid, kust väljast sisse praktiliselt ei näe, ideaalne esimese korruse korterile.

Need on fassaadi osana kaasomandis ja seetõttu on muudatused fassaadil lubatud seadusjärgselt ainult kokkuleppel kaasomanikega (mitte häälteenamusega).

Kuna mu kortereid aknaid 11 ja ma ise hetkel sisuliselt töötu ja miljööväärtuslikus piirkonnas tähendab, et peaksin paigaldama täpselt samasugused 2+1 raamiga puitaknad, siis oleks see kulu mu jaoks hetkel ebamõistlik. Ma poleks kunagi arvanud, et kolin trellitatud akende taha elama, aga siin on need 17 cm horisontaalsete vahedega, suhteliselt kitsad (varast ei pea, aga joodikut aknast öösel lärmita sisse ronida ei lase) ja sulanduvad aknaraamide ning ribakardinatega ehk siis pole häirinud ka ühtegi teist rootsi kardinate foobikut.

Tumendatud klaaside paigaldamine tähendab ka fassaadi muudatust ja on seega lubamatu.

Remontida oma aknaid KÜ rahadega? Kes see KÜ on? Elanikud ise.

Mitte elanike, vaid KÜ liikmete rahadega.