Tere.
Meie majas läks üks korter sundmüüki. Nüüd soovivad uued omanikud korterisse pääseda kuid vana omanik ei soovi loovutada korterit. Mida ja kas ühistu peaks kuidagi sekkuma või mida peaks tegema ?
Kuidas toimida?
Moderaator:Heino
Re: Kuidas toimida?
Ühistu ei pea midagi tegema, see on puhtalt uute omanike probleem.
LIhtsalt hea inimene 
Re: Kuidas toimida?
Kui sundmüük toimus kohtutäituri kaudu, siis tagab korterile ligipääsu kohtutäitur.
KÜ ei ole korteri omanike vaheliste arusaamatuste lahendaja.
KÜ ei ole korteri omanike vaheliste arusaamatuste lahendaja.
Re: Kuidas toimida?
http://www.riigikohus.ee/?id=11&tekst=RK/3-2-1-85-12
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 3 ja § 695 alusel tühistada ja avaldus tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 ja TsMS § 477 lg 1 alusel läbi vaatamata.
9. TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 477 lg 1 alusel vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Seega on ka hagita asjas võimalik jätta avaldus läbi vaatamata, juhul kui selleks on alust (vt ka Riigikohtu 3.oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 tehtud määruse p 13).
Kolleegiumi arvates on kohtud jätnud ekslikult tähelepanuta, et kohtutäitur pöördus kohtu poole õiguskaitsevajadust omamata.
10. Maakohus on tuvastanud, et kohtutäituri menetluses on täiteasi nr 042/2011/3005 kinnisasja valduse väljanõudmises ja et täitedokumendiks on sundenampakkumise akt.
Ringkonnakohus on jätnud määruses tähelepanuta TMS § 2 lg 1 p 15 ja lg 3 ning jõudnud seetõttu valele järeldusele, et kui võlgnik vabatahtlikult ruume ei vabastada, on selleks vaja kohtulahendit. TMS § 2 lg 1 p 15 kohaselt on täitedokument sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, kinnisasja valduse väljanõudmisel. Kuna tegemist on täitedokumendiga kinnisasja valduse väljanõudmisel, annab see kohtutäiturile õiguse alustada täitemenetlust ja kinnisasi võlgnikult välja nõuda. Selleks ei ole vaja kohtulahendit.
Kolleegium märgib, et kohtulahendit on vaja üksnes TMS § 2 lg-s 3 nimetatud juhul. Nimetatud lõige sätestab, et TMS § 2 lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokumendi alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Vaidluse õiguse lõppemise üle lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Kui enampakkumisel müüdud kinnisasja valdajaks on võlgnik (endine omanik), siis lõpeb tema õigus asja vallata enampakkumisel kinnisasja ostnud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega, kui pooled ise teisiti kokku ei lepi. Praegusel juhul ei ole kohtud tuvastanud ega ka võlgnik ise väitnud, et kinnisasja valdajaks oleks keegi teine peale tema.
Seega ei ole vaja TMS § 2 lg-s 3 sätestatud erandit kohaldada ning kuna kohtutäituril oli TMS § 2 lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokument, siis ei olnud tal ka vaja pöörduda kohtu poole, et saada TMS § 28 järgi luba ruumidesse siseneda. Maakohus on küll õigesti tuvastanud TMS § 2 lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokumendi olemasolu, kuid järeldanud TMS § 28 lg 2 põhjal valesti, et sellise täitedokumendi puhul (enampakkumise akt kinnisasja valduse väljanõudmiseks) on vaja pöörduda lisaks ka kohtu poole.
Kolleegium juhib tähelepanu mõneti sarnasele olukorrale, mida Riigikohus käsitles 24. oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 14. Riigikohus jõudis järeldusele, et hüpoteegipidajal ei ole mõistlik panna hüpoteegi realiseerimise nõue maksma hagimenetluses, kui on olemas nn kohese sundtäitmise kokkulepe (TMS § 2 lg 1 p 19), mis võimaldab esitada kohtutäiturile täitmisavalduse. Viidatud otsuse kohaselt võib kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolu olla sel juhul TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi hagi menetlusse võtmata jätmise aluseks või TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbi vaatamata jätmise aluseks, sest sellise nõude puhul võib puududa vajadus õiguskaitse järele.
11. Kokkuvõttes tuleb kohtutäituri avaldus jätta õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu TsMS § 423 lg 2 p 2 ja § 477 lg 1 alusel läbi vaatamata.
12. Kolleegium märgib TMS § 2 lg 3 kohta veel järgmist. Lisaks võlgnikule (endisele omanikule) võivad ka teised isikud omada õigust enampakkumisel müüdud kinnisasja vallata ja see õigus ei pruugi sundtäitmise tõttu lõppeda. Isikutel võib olla kinnisasjale piiratud asjaõigusi (nt isiklik kasutusõigus AÕS § 225 jj kohaselt) või võlaõiguslikke õigusi, nt üürilepingu või rendilepingu alusel. Asjaõiguste lõppemist või püsimajäämist kinnisasja enampakkumisel reguleerivad TMS §-d 158 ja 159. Üüri- ja rendilepingute ülesütlemist VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja korras võimaldab kinnisasja ostnud isikule TMS § 161. Kui mõni nimetatud õigustest ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud, peab tekkinud vaidluse lahendama kohus, TMS § 2 lg 3 teise lause kohaselt valdaja hagi alusel. Siiski ei välista nimetatud säte ka muude õiguskaitsevahendite kasutamist teiste isikute poolt, nt viidatud TMS § 161 alusel lepingu ülesütlemine, kuid ka siis lahendab ülesütlemisega kaasnevad võimalikud vaidlused kohus.
13. Kolleegium märgib ka seda, et kuna sundenampakkumise akti alusel toimuvat kinnisasja valduse väljanõudmise menetlust ei ole täitemenetluse seadustikus eraldi reguleeritud (v.a TMS § 2 lg 3), tuleks see menetlus korraldada TMS § 180 reeglite järgi. TMS § 180 näeb ette sarnase, kinnisasja väljaandmise (väljatõstmise) menetluse. Muu hulgas tuleb TMS § 180 lg 1 järgi anda võlgnikule kuni kolmekuuline tähtaeg täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks.
14. Kuna avaldus jäetakse läbi vaatamata, jäävad menetluskulud TsMS § 168 lg 2 ja TsMS § 477 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosalised võivad TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8. Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 3 ja § 695 alusel tühistada ja avaldus tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 ja TsMS § 477 lg 1 alusel läbi vaatamata.
9. TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 477 lg 1 alusel vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Seega on ka hagita asjas võimalik jätta avaldus läbi vaatamata, juhul kui selleks on alust (vt ka Riigikohtu 3.oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 tehtud määruse p 13).
Kolleegiumi arvates on kohtud jätnud ekslikult tähelepanuta, et kohtutäitur pöördus kohtu poole õiguskaitsevajadust omamata.
10. Maakohus on tuvastanud, et kohtutäituri menetluses on täiteasi nr 042/2011/3005 kinnisasja valduse väljanõudmises ja et täitedokumendiks on sundenampakkumise akt.
Ringkonnakohus on jätnud määruses tähelepanuta TMS § 2 lg 1 p 15 ja lg 3 ning jõudnud seetõttu valele järeldusele, et kui võlgnik vabatahtlikult ruume ei vabastada, on selleks vaja kohtulahendit. TMS § 2 lg 1 p 15 kohaselt on täitedokument sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, kinnisasja valduse väljanõudmisel. Kuna tegemist on täitedokumendiga kinnisasja valduse väljanõudmisel, annab see kohtutäiturile õiguse alustada täitemenetlust ja kinnisasi võlgnikult välja nõuda. Selleks ei ole vaja kohtulahendit.
Kolleegium märgib, et kohtulahendit on vaja üksnes TMS § 2 lg-s 3 nimetatud juhul. Nimetatud lõige sätestab, et TMS § 2 lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokumendi alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Vaidluse õiguse lõppemise üle lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Kui enampakkumisel müüdud kinnisasja valdajaks on võlgnik (endine omanik), siis lõpeb tema õigus asja vallata enampakkumisel kinnisasja ostnud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega, kui pooled ise teisiti kokku ei lepi. Praegusel juhul ei ole kohtud tuvastanud ega ka võlgnik ise väitnud, et kinnisasja valdajaks oleks keegi teine peale tema.
Seega ei ole vaja TMS § 2 lg-s 3 sätestatud erandit kohaldada ning kuna kohtutäituril oli TMS § 2 lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokument, siis ei olnud tal ka vaja pöörduda kohtu poole, et saada TMS § 28 järgi luba ruumidesse siseneda. Maakohus on küll õigesti tuvastanud TMS § 2 lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokumendi olemasolu, kuid järeldanud TMS § 28 lg 2 põhjal valesti, et sellise täitedokumendi puhul (enampakkumise akt kinnisasja valduse väljanõudmiseks) on vaja pöörduda lisaks ka kohtu poole.
Kolleegium juhib tähelepanu mõneti sarnasele olukorrale, mida Riigikohus käsitles 24. oktoobril 2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06 tehtud otsuse p-s 14. Riigikohus jõudis järeldusele, et hüpoteegipidajal ei ole mõistlik panna hüpoteegi realiseerimise nõue maksma hagimenetluses, kui on olemas nn kohese sundtäitmise kokkulepe (TMS § 2 lg 1 p 19), mis võimaldab esitada kohtutäiturile täitmisavalduse. Viidatud otsuse kohaselt võib kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolu olla sel juhul TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi hagi menetlusse võtmata jätmise aluseks või TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi hagi läbi vaatamata jätmise aluseks, sest sellise nõude puhul võib puududa vajadus õiguskaitse järele.
11. Kokkuvõttes tuleb kohtutäituri avaldus jätta õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu TsMS § 423 lg 2 p 2 ja § 477 lg 1 alusel läbi vaatamata.
12. Kolleegium märgib TMS § 2 lg 3 kohta veel järgmist. Lisaks võlgnikule (endisele omanikule) võivad ka teised isikud omada õigust enampakkumisel müüdud kinnisasja vallata ja see õigus ei pruugi sundtäitmise tõttu lõppeda. Isikutel võib olla kinnisasjale piiratud asjaõigusi (nt isiklik kasutusõigus AÕS § 225 jj kohaselt) või võlaõiguslikke õigusi, nt üürilepingu või rendilepingu alusel. Asjaõiguste lõppemist või püsimajäämist kinnisasja enampakkumisel reguleerivad TMS §-d 158 ja 159. Üüri- ja rendilepingute ülesütlemist VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja korras võimaldab kinnisasja ostnud isikule TMS § 161. Kui mõni nimetatud õigustest ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud, peab tekkinud vaidluse lahendama kohus, TMS § 2 lg 3 teise lause kohaselt valdaja hagi alusel. Siiski ei välista nimetatud säte ka muude õiguskaitsevahendite kasutamist teiste isikute poolt, nt viidatud TMS § 161 alusel lepingu ülesütlemine, kuid ka siis lahendab ülesütlemisega kaasnevad võimalikud vaidlused kohus.
13. Kolleegium märgib ka seda, et kuna sundenampakkumise akti alusel toimuvat kinnisasja valduse väljanõudmise menetlust ei ole täitemenetluse seadustikus eraldi reguleeritud (v.a TMS § 2 lg 3), tuleks see menetlus korraldada TMS § 180 reeglite järgi. TMS § 180 näeb ette sarnase, kinnisasja väljaandmise (väljatõstmise) menetluse. Muu hulgas tuleb TMS § 180 lg 1 järgi anda võlgnikule kuni kolmekuuline tähtaeg täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks.
14. Kuna avaldus jäetakse läbi vaatamata, jäävad menetluskulud TsMS § 168 lg 2 ja TsMS § 477 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosalised võivad TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
www.ekomliit.ee
Kommunismi lõpp kortermajades tulenevalt RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUSEST Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-146-10 ja 3-2-1-50-11
KÜ - palju toredaid inimesi!
Vox populi vox Dei
Kommunismi lõpp kortermajades tulenevalt RIIGIKOHTU TSIVIILKOLLEEGIUMI KOHTUOTSUSEST Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-146-10 ja 3-2-1-50-11
KÜ - palju toredaid inimesi!
Vox populi vox Dei
